La location de passoire thermique : les interdictions

La loi Climat et Résilience et l’interdiction progressive de la location de passoire thermique constituent un enjeu majeur pour la transition énergétique du parc immobilier locatif français. Les propriétaires bailleurs doivent prendre les mesures nécessaires pour se conformer à la loi et améliorer la performance énergétique de leurs biens. De nombreuses aides financières sont disponibles pour les accompagner dans cette démarche.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

La location de passoire thermique font référence aux logements, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons, caractérisés par une consommation énergétique excessive et une déperdition de chaleur importante. Cette situation résulte soit d’une isolation déficiente des parois (toiture, murs, fenêtres en simple vitrage, etc.), soit de l’utilisation d’équipements énergivores (chaudière d’ancienne génération, poêle vétuste, appareils électroménagers énergivores, etc.). La conjonction de ces deux facteurs ne fait qu’aggraver la situation.

Plus spécifiquement, ces habitations se voient attribuer les classes F ou G sur l’étiquette énergie, correspondant aux notations les plus basses : une consommation située entre 331 et 420 kWh par m² et par an pour la classe F, et dépassant 420 kWh pour la classe G. Initiée par le gouvernement, cette étiquette permet à chaque ménage français acquérant ou louant un bien immobilier de « mieux mesurer l’impact sur l’effet de serre de ses choix d’énergie et d’avoir une évaluation de sa facture énergétique », selon le ministère de la Transition écologique.

Pourquoi bientôt interdire les passoires thermiques à la location ?

La faible isolation caractéristique des passoires thermiques engendre un inconfort constant pour leurs occupants tout au long de l’année. Ces logements connaissent des températures excessives en été et un froid intense en hiver, souvent accompagnés d’humidité, représentant ainsi un risque pour la santé. En outre, cette insuffisance d’isolation se traduit par une surconsommation énergétique. Pour maintenir une température adéquate dans une passoire thermique, il est nécessaire de recourir à une quantité accrue d’énergie afin de compenser les pertes de chaleur, souvent en ayant recours à un ou plusieurs radiateurs d’appoint. Cette situation présente divers inconvénients : d’une part, elle entraîne une augmentation significative du coût de la facture énergétique, exposant les occupants à des dépenses conséquentes. D’autre part, un logement classé F ou G peine à trouver preneur sur le marché de l’immobilier et est généralement dévalué. En revanche, les habitations classées A ou B (bâtiment basse consommation, BBC) bénéficient d’une meilleure valorisation, illustrant ainsi la notion de valeur verte d’un logement. Enfin, les passoires thermiques contribuent de manière significative au dérèglement climatique en générant des émissions de gaz à effet de serre bien au-dessus de la moyenne.

La première règle, initialement prévue pour le 1er janvier 2022, a été repoussée au 1er avril 2023. Désormais, la location de passoire thermique en monopropriété seront tenus de procéder à un audit énergétique de leur bien. Cette exigence s’appliquera aux biens classés E à partir de 2025, et aux biens classés D à partir de 2034. À compter du 24 août 2022, les propriétaires bailleurs seront dans l’incapacité d’augmenter les loyers des logements classés F et G s’ils n’ont pas réalisé des travaux de rénovation énergétique visant à les hisser au minimum en classe E. Enfin, la vente ou la location d’une maison ou d’un appartement classé F ou G nécessitera désormais une obligation d’information envers le futur occupant, comprenant les détails sur le montant des factures énergétiques et, en cas de vente, les dépenses nécessaires pour isoler le logement.

Quelles aides disponibles pour rénover une passoire thermique ?

L’optimisation du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) nécessite inévitablement la réalisation de travaux, que ce soit au niveau de l’immeuble ou de l’appartement. Diverses aides financières ont pour objectif d’assister les propriétaires occupants ou bailleurs dans l’amélioration de la performance énergétique de leurs biens immobiliers. Comment ? Principalement à travers la rénovation énergétique, englobant des aspects tels que l’isolation des murs, le remplacement des anciens radiateurs par des systèmes de chauffage plus efficaces, l’installation de double vitrage, ou encore l’adoption d’un ballon thermodynamique pour l’eau chaude sanitaire. Dans cette optique, le plan France Relance a alloué une enveloppe de 6,2 milliards d’euros pour renforcer les diverses aides existantes, offrant également une incitation aux syndics pour entreprendre des travaux.

–MaPrimeRénov : le montant de cette aide peut être forfaitaire pour des opérations isolées ou calculé en pourcentage sur le montant total du chantier en cas de bouquet. Depuis janvier 2024, les montants alloués aux rénovations d’envergure ont été revus à la hausse dans le cadre du parcours Accompagné.

-MaPrimeRénov’ Sérénité de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), anciennement Habiter Mieux Sérénité, était accessible aux revenus modestes ou très modestes. Elle fait désormais partie du parcours Accompagné, tandis que le parcours Décarbonation est dédié aux rénovations par geste.

-Les primes Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) sont cumulables avec MaPrimeRénov’ et peuvent financer une grande partie de la rénovation globale ou partielle d’un logement.

-Les dispositifs Coup de Pouce, qu’ils soient dédiés à une action particulière (Coup de pouce Chauffage et Thermostat) ou à une rénovation performante en maison ou résidence collective, sont ouverts à tous les ménages sans condition de ressources. Leur montant varie en fonction de la nature des travaux et peut être versé sur le compte du bénéficiaire ou déduit de la facture en amont.

-L’éco-prêt à taux zéro, accessible sans condition de ressources, propose un montant compris entre 10 000 et 30 000 euros. Il finance des travaux d’isolation ou de rénovation des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, avec une durée maximale de remboursement de 15 ans. En cas de rénovation globale, son montant peut atteindre 50 000 €.

-La TVA réduite à 5,5 % concerne les travaux de rénovation réalisés par les propriétaires, les locataires, les sociétés civiles immobilières et les syndicats de propriétaires.

Dans la plupart des cas, il est impératif de recourir à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour être éligible aux aides.

À noter : en cas de réalisation d’un bouquet de travaux permettant de sortir de la classe DPE F ou G, le ménage bénéficiaire peut se voir octroyer une prime supplémentaire appelée « bonus sortie de passoire ». Que la rénovation concerne un logement individuel ou l’ensemble d’une copropriété, MaPrimeRénov’ verse une prime additionnelle équivalente à + 10 % du coût total des travaux.

Chronologie des événements pour la location de passoire thermique

Depuis 2023 en France, des critères ont été instaurés dans le but d’interdire progressivement la location de passoire thermique. La rigueur de ces critères augmentera de manière progressive au fil des années.

La lutte contre les passoires thermiques, ces logements énergivores dont les performances énergétiques sont très faibles, est devenue une priorité pour le gouvernement français dans le cadre de la transition énergétique. Les passoires thermiques, généralement classées F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), représentent une grande partie des bâtiments anciens et mal isolés, nécessitant une consommation excessive d’énergie pour être chauffés. Dans un effort pour réduire ces consommations et encourager les rénovations énergétiques, la réglementation encadrant la location de ces logements se durcit progressivement au fil des années. Voici un développement détaillé de cette chronologie des interdictions de location pour les passoires thermiques.

1. Depuis janvier 2023 : interdiction des logements consommant plus de 450 kWh/m²/an

Le premier jalon important de cette chronologie est entré en vigueur en janvier 2023. Il vise spécifiquement les logements les plus énergivores parmi ceux classés G au DPE. Ces logements sont caractérisés par une consommation énergétique annuelle extrêmement élevée, dépassant les 450 kWh/m²/an.

a. Critères de consommation énergétique

Pour mieux comprendre, le DPE classe les logements sur une échelle de A à G en fonction de leur consommation d’énergie et de leur impact environnemental. Les logements classés G, et encore plus ceux consommant plus de 450 kWh/m² par an, représentent les pires performances énergétiques. Ces habitations nécessitent une quantité disproportionnée d’énergie pour maintenir une température adéquate, souvent en raison d’une isolation très insuffisante et de systèmes de chauffage obsolètes.

b. Conséquences pour les propriétaires

Depuis cette date, il est interdit pour les propriétaires de proposer à la location des logements dépassant ce seuil énergétique. Cela signifie que les bailleurs doivent soit effectuer des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique du bien, soit renoncer à le louer. Cette mesure incite fortement les propriétaires à engager des rénovations d’isolation thermique, à changer les systèmes de chauffage ou à entreprendre d’autres travaux améliorant l’efficacité énergétique.

2. À partir de janvier 2025 : interdiction des logements classés G au DPE

La deuxième étape dans la lutte contre les passoires thermiques interviendra en janvier 2025. À partir de cette date, tous les logements classés G dans le DPE seront interdits à la location, même s’ils ne dépassent pas les 450 kWh/m² par an.

a. Élargissement des critères d’interdiction

Alors que la mesure de 2023 concernait seulement une petite partie des logements G les plus énergivores, la réglementation de 2025 s’étendra à tous les logements classés G, sans exception. Cela implique qu’un logement G consommant, par exemple, 350 kWh/m²/an, bien que légèrement moins énergivore, sera lui aussi concerné par cette interdiction.

b. Implications pour les propriétaires et locataires

Les propriétaires auront deux options : réaliser les travaux nécessaires pour sortir leur logement de la catégorie G, ou cesser de le louer. Les travaux peuvent inclure l’amélioration de l’isolation des murs, l’installation de fenêtres à double vitrage, ou le remplacement d’un chauffage vieillissant par un système plus performant, comme une pompe à chaleur.

Les locataires déjà en place dans ces logements ne seront pas immédiatement contraints de partir, mais les propriétaires ne pourront plus relouer ces biens une fois les locataires actuels partis, sans avoir effectué les rénovations nécessaires.

3. À partir de janvier 2028 : interdiction des logements classés F au DPE

La réglementation deviendra encore plus stricte en 2028. À partir de cette date, les logements classés F au DPE seront eux aussi interdits à la location.

a. Extension de l’interdiction aux logements F

Les logements F sont légèrement plus performants que les logements G, mais ils restent très énergivores et inadaptés aux objectifs de réduction de la consommation énergétique. Les logements classés F consomment entre 331 et 450 kWh/m²/an. Même si ces logements sont considérés comme moins problématiques que les passoires thermiques G, leur consommation énergétique reste trop élevée pour correspondre aux standards visés dans le cadre de la transition énergétique.

b. Enjeux de la rénovation

Pour éviter que leur bien ne devienne non louable, les propriétaires doivent effectuer des travaux de rénovation énergétique avant 2028. Ces travaux peuvent inclure une meilleure isolation, le remplacement des équipements de chauffage ou encore des améliorations dans la ventilation du logement. Cela représente souvent des investissements importants, mais les différentes aides gouvernementales (comme MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économies d’énergie) permettent d’alléger les coûts pour les propriétaires.

4. À partir de janvier 2034 : interdiction des logements classés E au DPE

La dernière étape de cette chronologie interviendra en 2034, avec l’interdiction des logements classés E au DPE. Cette échéance marque une volonté de pousser encore plus loin la rénovation énergétique des logements français, avec pour objectif de ne plus avoir de biens énergivores sur le marché locatif.

a. Caractéristiques des logements classés E

Les logements classés E consomment entre 251 et 330 kWh/m²/an. Ils ne sont pas considérés comme des passoires thermiques, mais leur efficacité énergétique reste insuffisante au regard des normes de performance énergétique fixées par la loi.

b. Impact de cette interdiction

Cette mesure touchera une proportion beaucoup plus importante du parc immobilier français. L’interdiction de location des logements E en 2034 représentera un défi pour les propriétaires, notamment ceux possédant des biens anciens ou difficiles à rénover. Il est donc conseillé aux propriétaires de commencer les travaux de rénovation bien avant cette date pour éviter les pénalités et l’interdiction de mise en location.

La chronologie des événements pour la location des passoires thermiques en France traduit une stratégie progressive mais rigoureuse de lutte contre les logements énergivores. L’objectif est d’encourager les propriétaires à engager des travaux de rénovation avant chaque échéance, afin d’améliorer la performance énergétique de leurs biens. Si les premières interdictions en 2023 concernent les logements G les plus énergivores, les mesures à venir s’étendent peu à peu aux logements moins performants (G, F, puis E), jusqu’en 2034. Cette stratégie graduelle vise à accélérer la transition énergétique et à améliorer le confort thermique des locataires tout en réduisant l’impact environnemental des bâtiments.

En conclusion, la loi donne au locataire la possibilité d’exiger du propriétaire bailleur des travaux de rénovation énergétique dans son logement. Cependant, ces recours juridiques sont souvent longs, prenant parfois plusieurs années, et ne donnent lieu à aucune indemnité potentielle. Il est donc recommandé, avant d’entamer une procédure, d’aborder directement le problème avec le propriétaire bailleur afin de trouver des solutions sans recourir à la justice pour la location de passoire thermique.