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La loi Climat et Résilience et l’interdiction progressive de la location de passoire thermique constituent un enjeu majeur pour la transition énergétique du parc immobilier locatif français. Les propriétaires bailleurs doivent prendre les mesures nécessaires pour se conformer à la loi et améliorer la performance énergétique de leurs biens. De nombreuses aides financières sont disponibles pour les accompagner dans cette démarche.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
La location de passoire thermique font référence aux logements, qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons, caractérisés par une consommation énergétique excessive et une déperdition de chaleur importante. Cette situation résulte soit d’une isolation déficiente des parois (toiture, murs, fenêtres en simple vitrage, etc.), soit de l’utilisation d’équipements énergivores (chaudière d’ancienne génération, poêle vétuste, appareils électroménagers énergivores, etc.). La conjonction de ces deux facteurs ne fait qu’aggraver la situation.
Plus spécifiquement, ces habitations se voient attribuer les classes F ou G sur l’étiquette énergie, correspondant aux notations les plus basses : une consommation située entre 331 et 420 kWh par m² et par an pour la classe F, et dépassant 420 kWh pour la classe G. Initiée par le gouvernement, cette étiquette permet à chaque ménage français acquérant ou louant un bien immobilier de « mieux mesurer l’impact sur l’effet de serre de ses choix d’énergie et d’avoir une évaluation de sa facture énergétique », selon le ministère de la Transition écologique.
Pourquoi bientôt interdire les passoires thermiques à la location ?
La faible isolation caractéristique des passoires thermiques engendre un inconfort constant pour leurs occupants tout au long de l’année. Ces logements connaissent des températures excessives en été et un froid intense en hiver, souvent accompagnés d’humidité, représentant ainsi un risque pour la santé. En outre, cette insuffisance d’isolation se traduit par une surconsommation énergétique. Pour maintenir une température adéquate dans une passoire thermique, il est nécessaire de recourir à une quantité accrue d’énergie afin de compenser les pertes de chaleur, souvent en ayant recours à un ou plusieurs radiateurs d’appoint. Cette situation présente divers inconvénients : d’une part, elle entraîne une augmentation significative du coût de la facture énergétique, exposant les occupants à des dépenses conséquentes. D’autre part, un logement classé F ou G peine à trouver preneur sur le marché de l’immobilier et est généralement dévalué. En revanche, les habitations classées A ou B (bâtiment basse consommation, BBC) bénéficient d’une meilleure valorisation, illustrant ainsi la notion de valeur verte d’un logement. Enfin, les passoires thermiques contribuent de manière significative au dérèglement climatique en générant des émissions de gaz à effet de serre bien au-dessus de la moyenne.
La première règle, initialement prévue pour le 1er janvier 2022, a été repoussée au 1er avril 2023. Désormais, la location de passoire thermique en monopropriété seront tenus de procéder à un audit énergétique de leur bien. Cette exigence s’appliquera aux biens classés E à partir de 2025, et aux biens classés D à partir de 2034. À compter du 24 août 2022, les propriétaires bailleurs seront dans l’incapacité d’augmenter les loyers des logements classés F et G s’ils n’ont pas réalisé des travaux de rénovation énergétique visant à les hisser au minimum en classe E. Enfin, la vente ou la location d’une maison ou d’un appartement classé F ou G nécessitera désormais une obligation d’information envers le futur occupant, comprenant les détails sur le montant des factures énergétiques et, en cas de vente, les dépenses nécessaires pour isoler le logement.
Quelles aides disponibles pour rénover une passoire thermique ?
L’optimisation du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) nécessite inévitablement la réalisation de travaux, que ce soit au niveau de l’immeuble ou de l’appartement. Diverses aides financières ont pour objectif d’assister les propriétaires occupants ou bailleurs dans l’amélioration de la performance énergétique de leurs biens immobiliers. Comment ? Principalement à travers la rénovation énergétique, englobant des aspects tels que l’isolation des murs, le remplacement des anciens radiateurs par des systèmes de chauffage plus efficaces, l’installation de double vitrage, ou encore l’adoption d’un ballon thermodynamique pour l’eau chaude sanitaire. Dans cette optique, le plan France Relance a alloué une enveloppe de 6,2 milliards d’euros pour renforcer les diverses aides existantes, offrant également une incitation aux syndics pour entreprendre des travaux.
–MaPrimeRénov : le montant de cette aide peut être forfaitaire pour des opérations isolées ou calculé en pourcentage sur le montant total du chantier en cas de bouquet. Depuis janvier 2024, les montants alloués aux rénovations d’envergure ont été revus à la hausse dans le cadre du parcours Accompagné.
-MaPrimeRénov’ Sérénité de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), anciennement Habiter Mieux Sérénité, était accessible aux revenus modestes ou très modestes. Elle fait désormais partie du parcours Accompagné, tandis que le parcours Décarbonation est dédié aux rénovations par geste.
-Les primes Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) sont cumulables avec MaPrimeRénov’ et peuvent financer une grande partie de la rénovation globale ou partielle d’un logement.
-Les dispositifs Coup de Pouce, qu’ils soient dédiés à une action particulière (Coup de pouce Chauffage et Thermostat) ou à une rénovation performante en maison ou résidence collective, sont ouverts à tous les ménages sans condition de ressources. Leur montant varie en fonction de la nature des travaux et peut être versé sur le compte du bénéficiaire ou déduit de la facture en amont.
-L’éco-prêt à taux zéro, accessible sans condition de ressources, propose un montant compris entre 10 000 et 30 000 euros. Il finance des travaux d’isolation ou de rénovation des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, avec une durée maximale de remboursement de 15 ans. En cas de rénovation globale, son montant peut atteindre 50 000 €.
-La TVA réduite à 5,5 % concerne les travaux de rénovation réalisés par les propriétaires, les locataires, les sociétés civiles immobilières et les syndicats de propriétaires.
Dans la plupart des cas, il est impératif de recourir à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour être éligible aux aides.
À noter : en cas de réalisation d’un bouquet de travaux permettant de sortir de la classe DPE F ou G, le ménage bénéficiaire peut se voir octroyer une prime supplémentaire appelée « bonus sortie de passoire ». Que la rénovation concerne un logement individuel ou l’ensemble d’une copropriété, MaPrimeRénov’ verse une prime additionnelle équivalente à + 10 % du coût total des travaux.
Chronologie des événements pour la location de passoire thermique
Depuis 2023 en France, des critères ont été instaurés dans le but d’interdire progressivement la location de passoire thermique. La rigueur de ces critères augmentera de manière progressive au fil des années.
- À partir de janvier 2023, la location de logements ayant une consommation énergétique dépassant 450 kWh/m2 par an est prohibée.
- À partir de janvier 2025, les logements classés G par le DPE seront interdits à la location.
- À partir de janvier 2028, les logements classés F par le DPE seront interdits à la location.
- À partir de janvier 2034, les logements classés E par le DPE seront interdits à la location.
En conclusion, la loi donne au locataire la possibilité d’exiger du propriétaire bailleur des travaux de rénovation énergétique dans son logement. Cependant, ces recours juridiques sont souvent longs, prenant parfois plusieurs années, et ne donnent lieu à aucune indemnité potentielle. Il est donc recommandé, avant d’entamer une procédure, d’aborder directement le problème avec le propriétaire bailleur afin de trouver des solutions sans recourir à la justice pour la location de passoire thermique.
