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La rénovation énergétique des logements est devenue un enjeu crucial face à l’urgence climatique, et le secteur immobilier se trouve au cœur des efforts pour réduire la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Dans ce contexte, les logements classés DPE G, souvent qualifiés de « passoires thermiques », sont particulièrement visés par les réformes récentes. Dès le 1er janvier prochain, ces logements devraient être interdits à la location, à moins que le gouvernement ne décide de reporter cette échéance. Cependant, cette mesure touche de manière disproportionnée les copropriétés, en particulier les petites, qui peinent à engager des travaux de rénovation énergétique. Malgré les subventions disponibles, ces copropriétés restent souvent en marge des dispositifs d’aides, en raison de nombreux freins économiques, techniques et institutionnels. Pourquoi ces immeubles sont-ils les grands oubliés de la rénovation énergétique, et que faudrait-il changer pour qu’ils puissent pleinement bénéficier des subventions et autres mécanismes d’incitation ?
À compter du 1er janvier, une nouvelle réglementation devrait entrer en vigueur, rendant impossible la location des logements classés DPE G, c’est-à-dire les plus énergivores. Cette mesure, bien que saluée pour ses ambitions écologiques, risque de poser de nombreux problèmes, notamment dans les copropriétés. Ces dernières, représentant une part importante du parc immobilier français, sont souvent confrontées à des obstacles qui freinent la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique. Les petites copropriétés, en particulier, se trouvent dans une situation délicate, car elles bénéficient peu des aides disponibles, et les décisions collectives nécessaires à la réalisation des travaux sont souvent difficiles à obtenir.
Les copropriétés représentent environ 28 % des logements en France, un chiffre conséquent qui souligne l’importance d’un accompagnement adapté à leur situation spécifique. Pourtant, en 2023, les subventions allouées à ces immeubles ne représentent que 8,6 % des aides totales distribuées par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) pour la rénovation énergétique. Cette disparité est d’autant plus marquée que ces aides bénéficient essentiellement aux grandes copropriétés dotées de systèmes de chauffage collectif, délaissant ainsi les petites copropriétés, souvent équipées de chauffages individuels et situées en centre-ville, où les contraintes architecturales sont nombreuses.
Cette inégalité dans l’attribution des aides s’explique par plusieurs facteurs. Tout d’abord, la prise de décision dans les copropriétés s’avère souvent complexe, notamment lors des assemblées générales, où il est nécessaire d’obtenir l’accord d’une majorité de copropriétaires pour lancer des travaux importants. De plus, les syndics, bien que gestionnaires de neuf copropriétés sur dix, sont encore insuffisamment engagés dans la dynamique de rénovation énergétique, ce qui freine la mise en œuvre de projets collectifs ambitieux.
Mais ce ne sont pas les seuls obstacles. Le modèle technique de la rénovation globale, promu par les pouvoirs publics, s’avère souvent inaccessible pour de nombreuses copropriétés. Pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copro, une subvention qui peut financer jusqu’à 25 000 euros par logement, un projet de travaux doit garantir un gain énergétique d’au moins 35 %. Or, cet objectif est particulièrement difficile à atteindre pour certaines copropriétés, en raison de spécificités techniques ou patrimoniales. De nombreux immeubles situés en centre-ville, par exemple, présentent des façades en pierre ou en brique, souvent classées ou protégées au titre des monuments historiques, ce qui rend l’isolation par l’extérieur difficile, voire impossible. D’autres copropriétés, équipées de systèmes de chauffage individuels, ne peuvent pas coordonner ces remplacements lors d’un vote collectif.
De plus, certaines copropriétés ayant déjà effectué des travaux d’économie d’énergie, comme le ravalement des façades, se retrouvent paradoxalement pénalisées. En effet, ces travaux réduisent le potentiel de gain énergétique supplémentaire, rendant ainsi impossible l’atteinte du seuil de 35 % requis pour accéder aux subventions. À cela s’ajoutent les surcoûts propres aux petites copropriétés : la faible taille des immeubles entraîne un coût moyen par appartement nettement plus élevé que dans les grandes copropriétés, ce qui décourage de nombreux copropriétaires d’engager des travaux.
Le cadre institutionnel actuel contribue également à aggraver la situation. Face à une demande croissante de diagnostics énergétiques et d’aides incitatives, les bureaux d’études et les professionnels du secteur peuvent se permettre d’être sélectifs. Anticipant les difficultés auxquelles sont confrontées les petites copropriétés pour atteindre les critères requis, ces professionnels privilégient souvent les projets les plus simples à financer, c’est-à-dire ceux qui ont le plus de chances de recevoir les aides publiques. Les syndics, quant à eux, ne sont pas toujours équipés pour accompagner efficacement toutes leurs copropriétés dans des projets de rénovation globale, renforçant ainsi un certain favoritisme pour les copropriétés les mieux préparées.
Ces dynamiques créent un fossé entre les copropriétés qui peuvent bénéficier des aides à la rénovation énergétique et celles qui, malgré des besoins souvent urgents, en sont exclues. Les copropriétaires, de leur côté, expriment souvent des réticences face à l’idée d’une rénovation globale. Ces travaux, qui impliquent parfois des changements radicaux, comme l’isolation par l’extérieur, suscitent des craintes, notamment en matière d’esthétique, de perte de luminosité ou encore de possibles impacts sur la structure du bâtiment. De plus, ces rénovations exigent souvent la modernisation de la ventilation, des travaux perçus comme intrusifs et coûteux par les copropriétaires.
En conséquence, de nombreuses copropriétés optent pour une approche plus progressive de la rénovation énergétique, intégrant des améliorations au fur et à mesure des besoins en entretien courant, et évitant ainsi des travaux trop lourds. Cette stratégie permet de maintenir des coûts plus abordables, tout en conciliant d’autres priorités, comme la modernisation ou l’embellissement des immeubles. Cependant, cette approche plus graduelle risque d’accentuer le phénomène de « rénovation à deux vitesses », où seules les grandes copropriétés privilégiées pourront réaliser des rénovations complètes, tandis que les petites copropriétés, souvent les plus concernées par les passoires thermiques, resteront à la traîne.
En conclusion, face à ces inégalités flagrantes, il est impératif que la politique de rénovation énergétique devienne plus inclusive, afin de ne pas laisser une partie significative du parc immobilier à l’écart de la transition énergétique. Il est crucial d’adopter une approche plus flexible et adaptée aux spécificités des copropriétés. Cela pourrait passer par une révision des critères d’attribution des aides, en prenant en compte l’historique et les caractéristiques techniques des immeubles, plutôt que d’imposer un modèle uniforme de rénovation globale. Des initiatives locales, comme celles menées par l’ANAH et certaines collectivités, qui expérimentent des dispositifs plus souples pour les petites copropriétés, montrent la voie à suivre.
Pour réussir cette transformation, il est également nécessaire de renforcer la formation et les compétences des professionnels du secteur, notamment dans le traitement des bâtiments patrimoniaux. De nouvelles offres adaptées aux petites copropriétés doivent être développées, et l’assistance à la maîtrise d’ouvrage doit être accessible en dehors du seul cadre de la rénovation globale.
En définitive, pour que la transition énergétique devienne une réalité pour tous, elle doit s’adapter à la diversité du parc immobilier français. Cela permettra non seulement d’accélérer la lutte contre les passoires thermiques, mais aussi de garantir une rénovation plus juste et équitable pour l’ensemble des copropriétaires.
