Passoires thermiques : forte baisse des prix de revente

Depuis le renforcement de la loi Climat et Résilience, le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est devenu un critère ayant un fort impact sur le prix de revente des passoires thermiques.

La loi Climat et Résilience et l’impact du DPE

Adoptée en mai 2021, la loi Climat et Résilience vise le renforcement de la lutte contre le changement climatique dans de nombreux secteurs. La première cible de ce renforcement : l’immobilier. À lui même, ce secteur consomme 40% de l’énergie mondiale et est responsable de 30% des émissions de gaz à effet de serre. Ceci est en partie dû à la surconsommation énergétique des foyers, s’expliquant par une mauvaise isolation thermique. On reconnaît ces logements à leur DPE noté F ou G. Ceux-ci sont qualifiés de passoires thermiques.

Vers une interdiction de location des passoires thermiques

Selon une étude de Yassine Abdelouadoud, on compte entre 4,9 et 7 millions de passoires thermiques sur les 27 millions d’habitations en France. Ainsi, pour inciter les gens à isoler leur maison, la loi Climat et Résilience a décidé d’interdire progressivement la mise en location des passoires thermiques et ce, dès le 1er janvier 2023.

• 1er janvier 2023 : interdiction de louer les biens dont le DPE est classé G et dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m²/an pour les nouveaux contrats de locations conclus à compter du 1e janvier 2023;
• 1er janvier 2025 : location interdite des biens classés G;
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer des biens classés F;
• 1er janvier 2034 : Location interdite des biens classés E.

Des aides de l’Etat pour isoler sa maison

Pour accompagner cette nouvelle loi, l’Etat a décidé de revoir le budget des aides à la rénovation énergétique des bâtiments, en particulier Ma Prime Rénov. Propriétaires, locataires et bailleurs peuvent bénéficier de cette aide visant à financer une partie des travaux réalisés, s’ils permettent d’améliorer l’enveloppe énergétique du bâtiment. Selon votre situation et vos revenus, Ma Prime Rénov peut atteindre 50% voire jusqu’à 90% du montant total des travaux.

Cette aide est cumulable avec d’autres aides telles que la prime CEE, la TVA à taux réduit de 5,5% ou encore les aides locales. L’une des conditions pour recevoir cette aide : les travaux devront être réalisés par un artisan ou une entreprise certifiée RGE.

Baisse du prix de vente des passoires thermiques

Malgré les aides de l’Etat, de nombreux propriétaires préfèrent revendre leur passoire thermique plutôt que de financer des travaux d’isolation. Ainsi, de nombreux biens classés F ou G se retrouvent aujourd’hui sur le marché de l’immobilier. Selon une étude réalisée par SeLoger et Meilleurs Agents, on remarque une hausse de 7,7% des volumes de mises en vente de biens immobiliers classés F et G, tandis qu’on note une baisse de 4,1% des mises en vente de logements classés A,B,C,D et E en 2021.

Ces passoires thermiques subissent déjà une forte décote sur le marché de l’immobilier, et ce au niveau national. D’après Loeiz Bourdic, directeur de PriceHubble France, les appartements considérés comme étant des passoires thermiques subissent une décote de 10% à la revente, tandis que pour les maisons, cette décote peut atteindre 10 à 15% selon les régions. A Cahors par exemple, la décote constatée sur les prix de revente de passoires thermiques atteint même 25% ! Cette baisse du prix de vente des passoires thermiques devrait s’accélérer dans les années à venir avec le durcissement de la réglementation.

Aussi, le délai de vente pour des résidences classées F ou G est aujourd’hui plus long que pour un bien ayant un meilleur classement DPE. On compte en moyenne 6 jours d’écart, donnant ainsi un temps de négociation plus long.

Les prix de revente des passoires thermiques à Paris

Le nombre de reventes de passoires thermiques a augmenté en 2021. D’après l’étude menée par Meilleurs Agents et Se Loger, les appartements notés F et G connaissent une hausse des mises en vente de 8% au niveau national. Mais à Paris, l’augmentation du volume de mise en vente des passoires thermiques atteint 34,3%.

Néanmoins, si par rapport aux biens classés de A à E, les passoires thermiques subissent une décote à la revente de 13% au niveau national, ce n’est pas la même chose à Paris. Dans la capitale, les biens classés F ou G restent en moyenne 1,1% plus chers que les logements performants. Cela s’explique avec les critères de recherche des Parisiens, souvent attirés par le charme de l’ancienne architecture et des vieux bâtiments de type haussmannien. Ces vieux bâtiments, pour la plupart considérés comme des passoires thermiques, ne pourront probablement jamais s’affranchir de leurs étiquettes F ou G.

En revanche, les conditions immobilières spécifiques à Paris ne s’appliquent pas dans le reste de l’Île-de-France. En effet les bâtiments anciens n’ont pas la même valeur et sont moins représentés dans le parc immobilier dès que l’on sort de Paris. Ainsi, la banlieue parisienne ne suis pas le même raisonnement que la capitale.

On note ainsi une baisse de 0,6% du prix de vente des passoires thermiques situées en petite couronne et de 5,9% dans la grande couronne. Autrement dit, à l’exception de Paris et des grandes villes de France, la décote du prix de revente des passoires thermiques reste importante. Malgré tout, le prix des passoires thermiques baisse plus rapidement que les autres appartements à Paris. En 1 an, le prix de vente des passoires thermiques à Paris a baissé de 4,2% alors que celui des appartements classés de A à E n’a diminué que de 0,2%.