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Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE passe de 2,3 à 1,9. Cette modification technique fait mécaniquement baisser la consommation d’énergie primaire affichée pour les logements chauffés à l’électricité, ce qui peut leur faire gagner une à deux classes sur l’échelle DPE 2026, de A à G, sans qu’aucun travaux ne soit réalisé.
Environ 850 000 logements actuellement classés F ou G devraient ainsi sortir du statut de passoire énergétique. La mise à jour de l’étiquette est gratuite et ne nécessite pas de nouvelle visite d’un diagnostiqueur : elle se fait directement sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Nous détaillons ici ce qui change concrètement avec cette nouvelle réglementation du DPE, qui en bénéficie, et l’impact attendu sur la valeur des biens concernés.
Le DPE : rappel sur son rôle central dans l’immobilier
Le diagnostic de performance énergétique mesure la consommation d’énergie d’un logement ainsi que son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il classe les biens immobiliers sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore). Depuis sa refonte en 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement, renforçant considérablement son poids dans les transactions.
Au-delà de l’information, le DPE est aujourd’hui un outil réglementaire. Il conditionne l’accès à la location pour certains biens, influence les prix de vente, oriente les décisions de rénovation et sert de base à de nombreuses politiques publiques en matière de logement et de transition énergétique.
Les logements classés F et G, communément appelés passoires thermiques, sont particulièrement concernés. Leur mise en location est déjà interdite depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés G — soit environ 5 millions de biens en France, dont 3 millions actuellement loués —, une interdiction qui s’étendra aux logements F en 2028, puis aux logements E en 2034.
Pourquoi une réforme du DPE en 2026 ?
Cette réforme du DPE suscite de nombreuses questions chez les propriétaires, qui s’interrogent sur ce qu’elle change concrètement pour leur logement. La réforme du DPE prévue pour le 1er janvier 2026 répond à plusieurs constats dressés par les pouvoirs publics, les professionnels du secteur et les organismes de contrôle. De nombreux propriétaires ont dénoncé des incohérences dans les résultats, notamment pour les logements anciens, de petite surface ou chauffés à l’électricité.
Le principal problème identifié concerne le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire. Jusqu’à présent, ce coefficient pénalisait fortement les logements chauffés à l’électricité, même lorsque ceux-ci présentaient de bonnes performances thermiques. Cette situation était jugée paradoxale dans un contexte de décarbonation de l’énergie électrique en France.
Énergie finale vs énergie primaire : un point clé
Le DPE s’appuie sur l’énergie primaire, qui représente l’énergie totale nécessaire pour produire, transformer et acheminer celle que vous consommez réellement (énergie finale). Pour convertir l’électricité en énergie primaire, un coefficient de 2,3 était appliqué jusqu’ici. Résultat : un logement chauffé à l’électricité était automatiquement désavantagé par rapport à un logement chauffé au gaz ou au fioul, puisque ces énergies ont un coefficient de 1.
Un coefficient jugé obsolète
Le coefficient 2,3 reflétait une vision ancienne du mix électrique français, moins décarboné qu’aujourd’hui. Or la France produit désormais une électricité majoritairement bas carbone, grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables. De nombreux experts considéraient donc que ce coefficient pénalisait injustement les logements électriques, même lorsqu’ils étaient performants et bien isolés.
Face à ces critiques, l’État a décidé d’ajuster la méthode de calcul du DPE afin de la rendre plus cohérente avec la réalité énergétique du parc immobilier et les objectifs climatiques.
Ce qui change concrètement au 1er janvier 2026
Une modification du coefficient de conversion de l’électricité
La réforme repose principalement sur la révision du coefficient de conversion de l’électricité. Ce coefficient, utilisé pour convertir l’énergie finale en énergie primaire, sera abaissé afin de mieux refléter le mix énergétique français, largement décarboné grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables. Concrètement, il passe de 2,3 à 1,9.
Cette modification entraîne mécaniquement une baisse de la consommation énergétique théorique de nombreux logements chauffés à l’électricité, ce qui améliore leur classement DPE.
850 000 logements sortiraient du statut de passoire énergétique
Selon les estimations officielles, environ 850 000 logements actuellement classés F ou G pourraient être reclassés en E, voire D, sans aucun travaux. Il s’agit majoritairement de logements de petite surface, souvent situés dans les centres-villes, et équipés de chauffages électriques. Plus précisément, les profils les plus concernés sont :
- Les petites surfaces chauffées à l’électricité
- Les logements bien isolés mais actuellement défavorisés par l’ancien coefficient
- Les habitations équipées de pompes à chaleur
- Certains logements des années 90-2000 fonctionnant à l’électrique
Ce reclassement automatique représente un changement majeur pour les propriétaires concernés, qui échappent ainsi aux contraintes les plus lourdes liées à l’interdiction de location.
Quelles exceptions à cette nouvelle réglementation du DPE ?
Pour les logements qui restent soumis à l’interdiction de location malgré la réforme, plusieurs exceptions permettent toutefois d’assouplir son application :
- Les baux de location déjà en cours ne sont pas affectés par la réglementation. Un contrat signé avant la date d’entrée en vigueur de l’interdiction reste valide jusqu’à son terme.
- Si le propriétaire rencontre un refus de l’assemblée générale de copropriété pour réaliser les travaux dans les parties communes, il peut bénéficier d’une dérogation temporaire.
- En cas d’opposition explicite du locataire aux travaux.
- Si les travaux sont déjà en cours, une tolérance est accordée jusqu’à leur achèvement.
Qui sont les grands bénéficiaires de la réforme ?
Les propriétaires occupants
Pour un propriétaire qui occupe son logement, un meilleur DPE peut améliorer la valeur du bien, faciliter l’accès aux aides ou au financement de travaux, et rassurer de futurs acquéreurs. Même si le logement sort d’une catégorie pénalisante, il reste pertinent de programmer des travaux pour améliorer le confort réel et réduire les factures énergétiques.
Les propriétaires bailleurs
Pour les bailleurs, la réforme constitue une véritable bouffée d’oxygène. De nombreux propriétaires de logements F ou G étaient confrontés à un dilemme : engager des travaux coûteux ou retirer leur bien du marché locatif. Le reclassement permet de repousser, voire d’éviter, ces décisions.
Les petits logements urbains
Les studios et deux-pièces situés dans les grandes métropoles sont particulièrement concernés. Souvent chauffés à l’électricité et occupant une surface réduite, ils étaient fortement pénalisés par l’ancienne méthode de calcul.
Les investisseurs
Les investisseurs immobiliers, notamment ceux positionnés sur le locatif urbain, voient également cette réforme d’un bon œil. Elle réduit le risque réglementaire et améliore la rentabilité prévisionnelle de certains actifs.
Impact sur la stratégie de rénovation énergétique
Un recentrage sur les logements chauffés aux énergies fossiles
En revalorisant l’électricité, la réforme pousse naturellement à une électrification du chauffage. Cela permet de concentrer les efforts de rénovation sur les véritables passoires énergétiques fonctionnant au gaz ou au fioul.
La montée en puissance des pompes à chaleur
La pompe à chaleur devient plus que jamais la solution privilégiée. En réduisant fortement la consommation d’énergie primaire affichée, elle permet d’améliorer rapidement le DPE tout en réduisant les émissions de CO₂ et les factures.
La rénovation globale reste indispensable
Le changement de coefficient ne dispense pas de traiter les problèmes de fond : isolation, ventilation, remplacement des menuiseries, étanchéité à l’air, etc. Un bon DPE ne garantit pas à lui seul un confort thermique ou acoustique satisfaisant.
Quelle démarche pour gagner une lettre sans travaux ?
Les DPE réalisés selon la méthode post-2021 restent valides. Si la réforme améliore votre note, vous pouvez demander une mise à jour gratuite de votre étiquette, sans nouvelle visite d’un diagnostiqueur, directement sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. La révision n’ira jamais dans le sens d’une dégradation de l’étiquette.
Que faire en tant que propriétaire ?
Analyser votre DPE actuel
Identifiez votre consommation, vos usages électriques et votre classe énergétique. Si vous êtes classé F ou G, ou à la frontière entre E et D, vous êtes particulièrement concerné par ce recalcul.
Faire estimer l’impact du coefficient 1,9
Un diagnostiqueur ou un professionnel peut simuler la future étiquette et vous indiquer si vous gagnerez une classe sans travaux.
Définir une stratégie personnalisée
Selon votre situation, l’enjeu diffère : si vous sortez du statut de passoire, un plan de rénovation reste conseillé pour consolider la valeur du bien ; si vous restez classé F ou G, une rénovation globale s’impose ; si vous passez en D ou mieux, votre logement est sécurisé à moyen terme. Nous détaillons l’impact réel d’un meilleur DPE sur le prix de vente d’un bien pour vous aider à arbitrer.
Si votre logement reste malgré tout classé E après ce recalcul, les échéances à connaître si votre logement reste classé E vous permettront d’anticiper l’interdiction de location prévue en 2034.
Anticiper les aides et financements
Les aides évoluent régulièrement, mais restent nombreuses. La nouvelle étiquette peut influencer votre éligibilité ainsi que la valorisation des travaux entrepris.
Un impact potentiel sur le marché immobilier
Une respiration pour un marché sous tension
Le marché immobilier français traverse une période complexe, marquée par la hausse des taux d’intérêt, la baisse du pouvoir d’achat immobilier et le durcissement des normes. La réforme du DPE pourrait offrir une respiration bienvenue en fluidifiant certaines transactions bloquées par la classification énergétique.
Des biens jusqu’alors difficiles à vendre ou à louer pourraient retrouver une attractivité relative, favorisant la reprise des échanges. Pourquoi l’isolation reste le premier levier de valorisation d’un bien reste toutefois vrai indépendamment de ce recalcul réglementaire.
Un risque de hausse des prix
Cette respiration pourrait toutefois avoir un revers. En réduisant artificiellement le nombre de passoires énergétiques, la réforme pourrait contribuer à une hausse des prix, notamment dans les zones tendues. Des logements reclassés en E ou D pourraient être revalorisés sans amélioration réelle de leur performance énergétique.
Pour les logements qui restent classés F ou G malgré la réforme, en revanche, la décote reste bien réelle : selon l’Association des Notaires de France, un logement classé F ou G peut perdre entre 15 et 20% de sa valeur par rapport à un bien noté D.
Ce phénomène pourrait accentuer la pression sur les ménages modestes et ralentir les efforts de rénovation énergétique. Pour ces propriétaires, l’arbitrage entre vendre un bien énergivore et engager des travaux mérite d’être posé avec des chiffres précis.
Un signal ambigu pour la transition énergétique
Certains observateurs craignent que cette réforme envoie un signal contradictoire en matière de transition énergétique. En améliorant le classement sans travaux, elle pourrait inciter certains propriétaires à différer, voire abandonner, leurs projets de rénovation.
Les limites et critiques de la réforme
Malgré ses bénéfices immédiats, la réforme du DPE 2026 suscite des critiques. Certains experts estiment qu’elle corrige un biais méthodologique sans résoudre les problèmes structurels du parc immobilier ancien.
D’autres soulignent le risque de perte de crédibilité du DPE, perçu comme un indicateur mouvant, dépendant davantage des règles de calcul que de la réalité physique des bâtiments.
Quelles perspectives à moyen et long terme ?
À moyen terme, la réforme pourrait stabiliser le marché locatif et limiter la sortie massive de logements. À long terme, toutefois, la question de la rénovation énergétique reste centrale. Les objectifs climatiques imposeront inévitablement des efforts structurels, au-delà des ajustements méthodologiques.
En conclusion, la réforme du DPE au 1er janvier 2026 marque une étape importante dans l’évolution des politiques du logement en France. En corrigeant certaines incohérences, elle apporte un soulagement immédiat à de nombreux propriétaires et contribue à fluidifier un marché sous tension.
Mais cette réforme n’est pas sans risques. Son impact sur les prix immobiliers, la crédibilité du DPE et la dynamique de rénovation énergétique devra être attentivement observé. Plus que jamais, le DPE demeure un outil stratégique, à la croisée des enjeux économiques, sociaux et environnementaux.
Pour les propriétaires, investisseurs et locataires, comprendre ces évolutions est essentiel afin d’anticiper les opportunités et les contraintes à venir.
