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Depuis plusieurs années, la lutte contre les passoires thermiques est devenue un enjeu central de la politique environnementale et du logement en France. Ces logements très mal isolés, souvent classés F ou G sur l’étiquette du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), sont à l’origine d’une consommation excessive d’énergie et d’une facture énergétique élevée pour leurs occupants. Face à ce constat, les pouvoirs publics ont progressivement mis en place des mesures pour contraindre les propriétaires à rénover ces logements, allant jusqu’à interdire leur mise en location.
La dernière réforme adoptée en 2024 prévoit toutefois plusieurs ajustements destinés à assouplir certaines obligations, notamment pour les propriétaires confrontés à des contraintes techniques, administratives ou financières. Mais faut-il y voir un renoncement de l’État à son objectif de rénovation ? Pas vraiment. Voici en détail ce que change concrètement cette nouvelle réforme pour les propriétaires de logements très mal isolés.
Les nouvelles exceptions reconnues par la réforme : des cas particuliers bien encadrés
La grande nouveauté de la réforme, c’est la reconnaissance de plusieurs situations dans lesquelles un logement classé G peut continuer à être loué, même si, en principe, la loi interdit la mise en location de ces logements très énergivores. Toutefois, ces exceptions ne sont pas automatiques : elles doivent être justifiées et documentées par le propriétaire. Voici les principaux cas prévus :
-Impossibilité technique avérée
Certains logements, en particulier les plus anciens, présentent des contraintes structurelles qui rendent techniquement très difficiles, voire impossibles, les travaux nécessaires à une rénovation performante. Cela peut concerner, par exemple, l’épaisseur des murs porteurs, la présence de matériaux incompatibles avec l’isolation, ou encore la configuration des lieux (toitures complexes, difficultés d’accès, etc.). Dans ces cas, le logement peut être considéré comme « non transformable » au regard des exigences de performance énergétique actuelles.
-Contraintes d’urbanisme ou de protection patrimoniale
Les règles d’urbanisme ou les classements au titre du patrimoine peuvent interdire certains types de travaux. Par exemple, l’isolation par l’extérieur est souvent proscrite dans les zones classées ou pour les bâtiments inscrits aux Monuments Historiques. Lorsque ces interdictions rendent impossible une amélioration significative de la performance énergétique, le logement peut bénéficier d’une dérogation.
-Opposition ou inaction de la copropriété
Dans le cas des logements situés en copropriété, le propriétaire ne peut engager certains travaux qu’avec l’accord de l’assemblée générale. Si celle-ci refuse ou tarde à se prononcer, le propriétaire se retrouve bloqué. La réforme reconnaît donc qu’une telle situation peut justifier une poursuite de la location, à condition, bien sûr, que le propriétaire puisse en apporter la preuve.
Une application progressive : seuls les nouveaux baux sont concernés
Autre point clé de la réforme : l’interdiction de mise en location des passoires thermiques ne s’applique qu’aux nouveaux baux ou aux contrats de location renouvelés à partir des dates prévues dans le calendrier d’application. Cela signifie qu’un logement déjà loué pourra continuer à l’être, même s’il est classé G. Ce principe d’application progressive permet aux propriétaires de disposer d’un délai pour planifier les travaux nécessaires.
Il en résulte une certaine sécurité juridique et économique pour les bailleurs, qui peuvent anticiper les échéances et étaler les dépenses. Toutefois, une fois le contrat renouvelé, le logement devra respecter les normes imposées. Cela impose donc une réelle planification.
Des sursis pour les propriétaires déjà engagés dans des travaux de rénovation
La réforme introduit également un mécanisme de « sursis » ou de suspension de l’interdiction de louer, dès lors que le propriétaire peut prouver son engagement concret dans une démarche de rénovation énergétique. Deux cas de figure sont prévus :
-En copropriété : un sursis de 5 ans
Lorsque le logement est situé dans une copropriété qui a adopté un projet de rénovation globale (audit énergétique, plan pluriannuel de travaux validé…), le propriétaire dispose d’un sursis de cinq ans pendant lesquels il pourra continuer à louer son bien, même si celui-ci reste classé G. Ce délai permet de mener à bien les démarches collectives, souvent longues et complexes.
-En maison individuelle ou immeuble en monopropriété : un délai de 3 ans
Dans le cas des logements individuels ou appartenant à un seul propriétaire, un délai de trois ans est accordé à condition que le propriétaire ait signé un devis ou un contrat de travaux visant explicitement à sortir du classement G. Ce dispositif vise à encourager l’engagement rapide dans des travaux concrets, tout en évitant de pénaliser ceux qui sont déjà dans une démarche de rénovation.
Il est important de noter que dans ces deux cas, les logements ne sont plus considérés comme non décents pendant la durée du sursis.
Une obligation de moyens, pas une dispense de résultat
Si la réforme introduit des dérogations temporaires et ciblées, elle ne remet pas en cause l’objectif fondamental de la loi : améliorer la performance énergétique du parc immobilier français. Ainsi, même en cas d’exception, les propriétaires devront pouvoir démontrer qu’ils ont réalisé tous les travaux d’amélioration possibles dans les parties privatives du logement : isolation intérieure, remplacement des vitrages, installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC), etc.
La responsabilité du propriétaire est donc engagée : il devra prouver sa bonne foi, en cas de contrôle, pour justifier qu’aucune amélioration supplémentaire n’était réalisable sans disproportion ou interdiction administrative.
Une urgence particulière pour les locations meublées
Parmi les différents types de locations, ce sont les meublées qui sont soumises aux délais les plus courts. Les propriétaires de logements meublés classés G disposent en effet d’un délai d’un an seulement pour réaliser les travaux nécessaires. Or, les rénovations énergétiques sont souvent complexes et impliquent plusieurs corps de métier (isolation, chauffage, ventilation, étanchéité, etc.).
Pour les locations vides, le délai est un peu plus long, mais reste relativement court pour les propriétaires qui n’auraient pas encore entamé de démarches. Il est donc essentiel de se lancer dès que possible afin d’anticiper les contraintes techniques et les délais de réalisation.
Le besoin d’une réforme plus ambitieuse et cohérente du logement
Au-delà de l’urgence écologique, la question des passoires thermiques met en lumière les carences de la politique du logement en France. Si l’obligation de rénovation énergétique est légitime, encore faut-il créer les conditions pour qu’elle soit applicable. Cela suppose une véritable stratégie nationale, fondée sur des piliers solides :
-Favoriser l’offre locative : en soutenant la rénovation sans retirer massivement de logements du marché locatif.
-Relancer la construction : grâce à des incitations fiscales, des allégements administratifs et des aides à la construction neuve.
-Encourager l’investissement : par des outils de défiscalisation et une meilleure visibilité des règles.
Sans ces leviers, le risque est double : voir se multiplier les logements vacants ou abandonnés, et aggraver la crise du logement pour les ménages les plus modestes.
En conclusion, la réforme sur les passoires thermiques marque un tournant. En introduisant des exceptions, des délais et des sursis, elle cherche à concilier exigence environnementale et réalités du terrain. Elle envoie un signal clair : les propriétaires doivent rénover, mais ils ne seront pas sanctionnés s’ils sont de bonne foi et confrontés à des obstacles objectifs.
Cependant, sans un effort massif d’accompagnement (financier, technique, administratif), cette réforme ne suffira pas à réduire significativement le nombre de logements très énergivores. L’avenir de la politique du logement passe donc par un plan global de transformation, à la hauteur des enjeux climatiques, sociaux et économiques de notre temps. En tant qu’entreprise de rénovation énergétique, nous sommes engagés à fournir des solutions d’isolation de haute qualité qui soutiennent ces objectifs et contribuent à un avenir plus durable pour tous. Pour plus d’informations et bénéficier d’un diagnostic à domicile gratuit, n’hésitez pas à nous contacter au 01 60 77 22 22.
